資料來源:樂居財(cái)經(jīng) 2023-04-10
文/樂居財(cái)經(jīng)許淑敏
“房地產(chǎn)下半場將迎來巨大的變化，有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態(tài)與行業(yè)格局?！?span style="text-indent: 2em;">中海發(fā)展董事會主席顏建國，在業(yè)績會大談未來的市場，他跟大多數(shù)地產(chǎn)大佬的判斷一樣，接下來“不再是到處都是機(jī)會，是分化的市場、是結(jié)構(gòu)性機(jī)會?！毙袠I(yè)分化上，集中度提升；市場分化上，一二線、強(qiáng)三線城市會是主戰(zhàn)場；企業(yè)分化上，要有較好的股東結(jié)構(gòu)，還要具備產(chǎn)品力等。
換個(gè)角度思考關(guān)于分化的問題——能夠把握住這些機(jī)會的房企，其實(shí)不多了。央國企、示范性民營房企，或許還有機(jī)會拼一把。尤其是央國企，比如位于頭部的保利發(fā)展、華潤置地、中海、招商蛇口等，優(yōu)勢顯著，沖出重圍可能性較大。畢竟上述這幾大央企地產(chǎn)商的基本面，正好迎合了市場分化趨勢。他們手握充足資金，依舊渴求規(guī)模，不斷提高市占率，甚至明確提出確定性的增長目標(biāo)。
強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展的保利，一季度的銷售額已攀至榜首，中海公布“2023年銷售增長20%”的目標(biāo)，華潤置地董事會主席李欣則說，“今年應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)超3000億元的銷售。”招商蛇口年初經(jīng)過一番討論之后，也提出了新目標(biāo)：要綜合多個(gè)維度上，躋身行業(yè)前五強(qiáng)。新增投資也沒落下，他們大多圍繞核心一二線城市布局，并延續(xù)以往的深耕戰(zhàn)略。在行業(yè)的深度調(diào)整期內(nèi)，大多數(shù)主體正在為利潤、現(xiàn)金流難題而東奔西走，但“家有余糧”的頭部央企，顯然更有時(shí)間、精力，去思考未來、謀篇布局。
未來的頭部之爭，有可能是頭部央企之間的角逐。
誰最賺錢
過去一年，寒意傳遍整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，即便作為央企巨頭，保利發(fā)展、華潤置地、中海、招商蛇口也都不可避免地受到一些影響。但比起大多數(shù)民營房企，央企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。積累多年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不管是風(fēng)控體系，還是管理模式，能夠適應(yīng)當(dāng)前市場多元的變化。因此，在上市房企整體呈現(xiàn)虧損的情況下，四大央企地產(chǎn)商的盈利水平仍保持一定的“韌性”。
他們有的盡管營收、凈利均略有下降，但規(guī)模依然占據(jù)頭部。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，華潤置地的歸母凈利潤占據(jù)行業(yè)首位，達(dá)到280.9億元。而在毛利率、凈利率水平上，亦維持行業(yè)領(lǐng)先水平。其中，華潤置地毛利率最高，達(dá)到26.2%，其次為保利發(fā)展的22.01%，中海的21.30%。而招商蛇口的毛利率為19.3%，也接近20%。此外，他們的凈利率，也大多在10%左右。當(dāng)前多數(shù)房企凈利率為個(gè)位數(shù)，能超過10%的房企確實(shí)少之又少。事實(shí)上，去年行業(yè)整體銷售不夠理想，整體營收有所縮水，利潤空間壓縮不少，而央企巨頭們之所以能夠保持盈利水準(zhǔn)，是在于控成本方面。保利發(fā)展落實(shí)了施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化、共享中心集約管理等措施，并結(jié)合集采優(yōu)勢，壓降成本支出。
與此同時(shí)，加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用管控，管理費(fèi)用47.44億、銷售費(fèi)用75.30億、財(cái)務(wù)費(fèi)用36.86億，三費(fèi)費(fèi)率約為5.6%。其中，管理費(fèi)用率同比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。基本上，管理、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用率均位于行業(yè)低位。華潤置地也同樣在控制該等費(fèi)用。2022年，華潤置地銷售及市場推廣支出及行政支出58.9億元，占營業(yè)額比重為2.8%，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；一般及行政支出53.86億元，占營業(yè)額比重為2.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
可見，他們的經(jīng)營管理效率正持續(xù)提升。
中海則保持著成本優(yōu)勢。去年，中海分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占年收入的比例為3.6%，費(fèi)效比行業(yè)領(lǐng)先。其在年報(bào)中表示，隨著更多數(shù)字化平臺與工具應(yīng)用于管理，管控效率與數(shù)字化精準(zhǔn)管理水平將持續(xù)提升，進(jìn)一步強(qiáng)化成本優(yōu)勢與綜合競爭優(yōu)勢。而在主業(yè)之外，多元業(yè)務(wù)也為集團(tuán)盈利增色不少。比如，華潤置地的投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率高達(dá)65.6%，保利物業(yè)的“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局初現(xiàn)成色，而中海的商業(yè)項(xiàng)目也有所突破，去年收入達(dá)52.6億元，同比增長1.8%。不過，國資委開始更加防范國有資產(chǎn)流失，規(guī)定2023年央企的考核經(jīng)營指標(biāo)，從“兩利四率”調(diào)整為“一利五率”，考核凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)現(xiàn)金比率、利潤總額、資產(chǎn)負(fù)債率、全員勞動生產(chǎn)率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度等。原來的凈利潤、營業(yè)收入利潤率已被替換。
比起單純的利潤考核，如今更考驗(yàn)央企的綜合能力。凈資產(chǎn)收益率（ROE）既包括資產(chǎn)指標(biāo)，又包含利潤指標(biāo)，還與杠桿水平相關(guān)，體現(xiàn)央企整體資產(chǎn)回報(bào)質(zhì)量，而營業(yè)現(xiàn)金比率體現(xiàn)的是獲取現(xiàn)金的能力，保證資金安全。從最新的幾個(gè)列項(xiàng)來看，四大央企地產(chǎn)商的各項(xiàng)指標(biāo)依然可圈可點(diǎn)。尤其是華潤置地的凈資產(chǎn)收益率較高，達(dá)到11.94%?？晒Ρ鹊氖?，2022年500強(qiáng)房企凈資產(chǎn)收益率均值為3.74%。而營業(yè)現(xiàn)金比率上，保利發(fā)展2022年為2.6%，經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額74億元，持續(xù)為正。招商蛇口在這項(xiàng)數(shù)據(jù)上也比較突出，其營業(yè)現(xiàn)金比率，達(dá)到了12.12%。
排名之戰(zhàn)
央企地產(chǎn)商的身影，越來越頻繁地出現(xiàn)于土地招拍掛、收并購市場上，他們漸漸顯露出，對于規(guī)模的渴求。甚至均在年報(bào)中不停強(qiáng)調(diào)，銷售排名、市場占有率等數(shù)據(jù)逆勢增長。保利發(fā)展披露，2022年實(shí)現(xiàn)簽約金額4573億元，排名升至全行業(yè)第二，市場占有率達(dá)到3.4%，已連續(xù)7年提升。華潤置地也提及“開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)簽約排名上升至第四，進(jìn)一步夯實(shí)行業(yè)地位”，去年，其實(shí)現(xiàn)簽約額3013.3億元。
而中海提到，集團(tuán)系列公司2022年實(shí)現(xiàn)銷售合約額2947.6億元，市占率從2021年的2.03%上升至2.21%。另外，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中海權(quán)益銷售額上升至行業(yè)第三。招商蛇口2022年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升至第六位。他們甚至釋放了明確的增長目標(biāo)，李欣說，“今年應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)超3000億元的銷售。”中海則公布了“2023年銷售增長20%”的目標(biāo)，顏建國很堅(jiān)定，“行業(yè)集中度還將提高，中海地產(chǎn)還要持續(xù)提升市場占有率?！?/span>
招商蛇口也提出了新的目標(biāo)：躋身五強(qiáng)。并且更多強(qiáng)調(diào)的是利潤、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、經(jīng)營收入等多維度的五強(qiáng)。當(dāng)然，他們不僅僅只關(guān)注規(guī)模增長，而是奉行長期主義。正如李欣所言，“基于當(dāng)下看未來，華潤置地仍然是一個(gè)長期主義者，不會唯規(guī)模論，也不會只圖規(guī)模不圖質(zhì)量，仍然是有質(zhì)量的規(guī)模增長?！饼堫^房企維持排名已然不易，但四大央企地產(chǎn)商能夠繼續(xù)提升排名，并依然有信心保持穩(wěn)健增長，其信心來源于土儲質(zhì)量、土儲布局。
保利發(fā)展長期堅(jiān)持深耕核心城市的戰(zhàn)略，近年來重點(diǎn)布局的38城貨量儲備始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%。2022年銷售規(guī)模上，主要核心城市銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。尤其是珠三角、長三角簽約銷售占比56%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。華潤置地亦同樣，重點(diǎn)布局28個(gè)城市。據(jù)管理層透露，今年會重點(diǎn)戰(zhàn)略性投資其中的12個(gè)城市，剩下16個(gè)城市將作為機(jī)會型項(xiàng)目擇機(jī)考量。具體從簽約情況看，華東大區(qū)、華北大區(qū)銷售額占比分別為31.9%、22.7%，占比超過一半。
中海主要的銷售貢獻(xiàn)區(qū)域?yàn)楸辈看髤^(qū)、南部大區(qū)，分別占總合約銷售額26.2%、19%，合計(jì)占比45%。銷售回款方面，去年北京、廣州、深圳、杭州、廈門及天津銷售回款均超100億元。另外，招商蛇口以銷定投，推進(jìn)的是“強(qiáng)心30城”、“深耕6+10城”策略。在把握城市分化的傾向上，央企地產(chǎn)巨頭們新增投資更加聚焦“核心城市”、“核心城市群”。他們一致認(rèn)為，一二線熱點(diǎn)城市市場回暖較快，而部分三四線城市反彈跡象不明顯。2022年，保利發(fā)展全年新拓展金額1613億，其中在38個(gè)核心城市的拓展金額占比達(dá)到98%。華潤置地去年以1102億元的權(quán)益地價(jià)，新增71宗項(xiàng)目，新增土儲面積1095萬平方米。當(dāng)中，一二線城市投資占比為92%。
而中海新增土地儲備40宗，購地金額1107.2億元，新增貨值2139.4億元，其中一線城市新增貨值占比48.1%。收并購上，中海選擇的也是一二線城市，2022年，其在廣州、上海、成都等城市并購?fù)度?06.6億元。招商蛇口也開始有意識收縮拿地區(qū)域至一二線城市，它透露，公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%。無論如何，在地產(chǎn)規(guī)模下行、城市分化的前提下，精準(zhǔn)研判，選擇更有確定性的城市進(jìn)行拓展，有其必要性。
資金平衡
央企地產(chǎn)商能于地產(chǎn)江湖立足，最主要靠的還是“財(cái)技”。地產(chǎn)行業(yè)本就是資金密集型行業(yè)，誰手中握有更多的資金，誰的發(fā)展空間便更大。而央企地產(chǎn)巨頭們背靠大樹，資金實(shí)力充足，融資成本低，再加上運(yùn)營得當(dāng)，現(xiàn)金流平衡得較好，自然比民營房企更具發(fā)展優(yōu)勢。期內(nèi)，保利發(fā)展還提升直接融資比重，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長40.72%，直接融資平均融資成本2.88%。
中海也是積極開展創(chuàng)新融資，全年融資為943.2億元；華潤置地則以公司債、中期票據(jù)及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等方式，合計(jì)融資391億元。值得關(guān)注的是，2022年度內(nèi)房股金額最大的一筆銀團(tuán)貸款就出自中海，其在香港與12家銀行簽署121.1億港元的五年期銀團(tuán)貸款。這四家央企，加權(quán)平均融資利率為3.78%，在手資金基本在千億上下，保利發(fā)展在手資金甚至達(dá)到1765億元，經(jīng)營彈性空間較大。
另外，他們的短期負(fù)債占比，均不超30%，控制在安全線以內(nèi)，像是中海，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債393.6億元，占總負(fù)債比例僅14.6%。不過，央企地產(chǎn)巨頭的現(xiàn)金流管控能力，更有借鑒意義。年報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展繼續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。一方面，加強(qiáng)資金回籠管控，去年銷售回籠率93.4%，連續(xù)4年超93%。另一方面，以資金平衡為導(dǎo)向，靈活調(diào)整投資節(jié)奏，堅(jiān)持“以銷定產(chǎn)”，全年實(shí)現(xiàn)新開工面積2375萬平方米，同比下降54%。此外，開源節(jié)流。因此，保利發(fā)展連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正。中海的資金平衡術(shù)也多被業(yè)內(nèi)模仿。多年來，其保持資金流入與流出的相互平衡。
2022年，中海境內(nèi)外債務(wù)資金流入943.2億元，歸還債務(wù)769.6億元，銷售回款為1907.7億元，其他經(jīng)營回款為111.2億元，總經(jīng)營回款為2018.9億元。同時(shí)，資本支出為1835.2億元（其中土地成本為1054.8億元，建安支出為780.4億元），未付地價(jià)為113.6億元，2023年上半年到期歸還銀行及其他借貸、擔(dān)保票據(jù)及公司債券合共161.3億元，共計(jì)2110.1億元。
現(xiàn)金流基本平衡，保證資金安全。剩下充裕的在手現(xiàn)金，不管是拓展開發(fā)業(yè)務(wù)，抑或是發(fā)展新業(yè)務(wù)，都顯得更加游刃有余。或許這就是，央企地產(chǎn)商敢于在當(dāng)前市場“狂飆”的籌碼。
（責(zé)任編輯：RobotRF13015）
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